분양권이나 분양받은 주택 등을 일정 기간 되팔지 못하게 하는 제도
전매제한이란?
전매제한이란 부동산을 매입한 후 일정 기간 동안 다시 팔지 못하도록 제한하는 규제입니다.
주택 투기를 억제하고 실수요자를 보호하기 위한 목적으로 시행됩니다.
전매란 사전적으로는 다른 사람이 산 것을 다시 사는 것을 말하며,
법령에서는 매매, 증여 등 상속을 제외한 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 의미합니다.
전매제한 기간은 지역, 주택 유형, 분양가 상한제 적용 여부 등에 따라 다릅니다.
- 수도권:
- 공공택지: 3년
- 규제지역, 분양가 상한제 적용지역: 3년
- 과밀억제권역: 1년
- 그 외: 6개월
- 비수도권:
- 공공택지: 2년
- 규제지역: 2년
- 그 외: 1년
전매제한 기간 동안 주택을 매도하려면 다음과 같은 경우에 해당해야 합니다.
- 일정 요건을 갖춘 실수요자에게 매도
- 주택담보대출 상환
- 상속
- 기타 정당한 사유
전매제한 규제는 다음과 같은 효과를 기대할 수 있습니다.
- 주택 투기 억제
- 실수요자 주택 구입 기회 확대
- 주택 가격 안정
하지만 전매제한 규제는 다음과 같은 부작용도 있을 수 있습니다.
- 주택 공급 감소
- 주택 가격 상승
- 실수요자 피해
다음은 전매제한과 관련된 용어입니다.
- 공공택지: 정부에서 주택 공급을 위해 조성한 토지
- 규제지역: 과도한 투기로 인해 주택 가격이 상승하는 지역
- 분양가 상한제: 주택 분양가를 일정 수준 이하로 제한하는 제도
- 과밀억제권역: 인구 밀도가 높고 주택 공급이 부족한 지역
- 실수요자: 주택을 실제로 거주하기 위해 구입하는 사람
전매제한 관련 법 조항
제64조(주택의 전매행위 제한 등)
① 사업주체가 건설·공급하는 주택[해당 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말한다)를 포함한다. 이하 이 조 및 제101조에서 같다]으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택을 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다. [개정 2017.8.9, 2020.8.18, 2021.4.13] [[시행일 2021.10.14]]
1. 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택
2. 조정대상지역에서 건설·공급되는 주택. 다만, 제63조의2제1항제2호에 해당하는 조정대상지역 중 주택의 수급 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역에서 건설·공급되는 주택은 제외한다.
3. 분양가상한제 적용주택. 다만, 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 제63조에 따라 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 분양가상한제 적용주택은 제외한다.
4. 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택. 다만, 제57조제2항 각 호의 주택 및 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택은 제외한다.
5. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목 후단에 따른 공공재개발사업(제57조제1항제2호의 지역에 한정한다)에서 건설·공급하는 주택
② 제1항 각 호의 주택을 공급받은 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 제1항제3호의 주택을 공급받은 자가 전매하는 경우에는 한국토지주택공사가 그 주택을 우선 매입할 수 있다. [개정 2017.8.9, 2020.8.18] [[시행일 2021.2.19]]
③ 제1항을 위반하여 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매가 이루어진 경우, 사업주체가 매입비용을 그 매수인에게 지급한 경우에는 그 지급한 날에 사업주체가 해당 입주자로 선정된 지위를 취득한 것으로 보며, 제2항 단서에 따라 한국토지주택공사가 분양가상한제 적용주택을 우선 매입하는 경우에도 매입비용을 준용하되, 해당 주택의 분양가격과 인근지역 주택매매가격의 비율 및 해당 주택의 보유기간 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 매입금액을 달리 정할 수 있다. [개정 2020.8.18] [[시행일 2021.2.19]]
④ 사업주체가 제1항제3호 및 제4호에 해당하는 주택을 공급하는 경우에는 그 주택의 소유권을 제3자에게 이전할 수 없음을 소유권에 관한 등기에 부기등기하여야 한다. [개정 2017.8.9] [[시행일 2017.11.10]]
⑤ 제4항에 따른 부기등기는 주택의 소유권보존등기와 동시에 하여야 하며, 부기등기에는 "이 주택은 최초로 소유권이전등기가 된 후에는 「주택법」 제64조제1항에서 정한 기간이 지나기 전에 한국토지주택공사(제64조제2항 단서에 따라 한국토지주택공사가 우선 매입한 주택을 공급받는 자를 포함한다) 외의 자에게 소유권을 이전하는 어떠한 행위도 할 수 없음"을 명시하여야 한다.
⑥ 한국토지주택공사가 제2항 단서에 따라 우선 매입한 주택을 공급하는 경우에는 제4항을 준용한다.
⑦ 국토교통부장관은 제1항을 위반한 자에 대하여 10년의 범위에서 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 주택의 입주자자격을 제한할 수 있다. [신설 2020.8.18] [[시행일 2021.2.19]]